长江云配 公积金利率降到史上最低！降准降息都来了，对楼市影响多大？

　　5月7日上午，国新办举行新闻发布会长江云配，中国人民银行行长潘功胜、金融监管总局局长李云泽、中国证监会主席吴清介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，并答记者问。

　　潘功胜在发布会上宣布，降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。与此同时，将降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

　　业内专家纷纷表示，此次相关政策亦对房地产市场影响积极，对当前做好“持续巩固房地产市场稳定态势”将发挥积极作用。

　　公积金贷款利率降至历史最低

　　经过此次调整，公积金贷款利率降至历史最低水平，进一步降低房贷成本。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示长江云配，下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，幅度与2024年5月相同。2019年以来5年以上公积金贷款利率仅调降2次共40BP，本次调整前，5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，调整后将分别降至2.6%、3.075%。预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求。本次公积金贷款利率下调，预计对于部分城市下调住房商业贷款利率也将释放了一定空间。

　　假设贷款100万，等额本息还款30年，按公积金首套利率2.85%计算，月供4136元，总利息48.88万元，按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供每月少133元，总利息减少4.76万元。

　　58安居客研究院院长张波也表示，在商业贷款利率持续下行的背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计，央行此次下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，是继 2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号，这一政策落实将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极信号意义。

　　“一方面，调整之后5 年期以上首套房利率降至 2.6% 已处于历史低位，叠加近期商贷利率调，公积金贷款与商业贷款定位互补，共同支持房地产市场，既减轻了中低收入群体的购房负担，又为房地产市场注入了流动性。另一方面，此次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，在一定程度上强化了公积金制度的普惠性，更利好于首次购房人群。政策效果的持续性依赖于房地产组合政策落地。”

　　针对楼市影响，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步分析，从4月及五一期间的楼市交易来看，成交量不错的还是以刚需、刚改降价的项目为主。“这说明楼市的需求主体是刚需刚改群体，他们对房价、对成本比较敏感。因此，此次降准降息，包括政策利率降低，给银行释放低成本资金，鼓励银行进一步降低按揭贷款利率。后续，随着低成本资金释放，加上存款利率下降，估计按揭贷款利率也可能会调整。”

　　降准降息强化对经济的支撑长江云配

　　中泰证券首席分析师杨畅分析认为，此政策强化对经济的支撑。包括人民银行提出，下调政策利率0.1个百分点，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，有望进一步降低融资成本以及居民住房贷款负担。另外，金融监管总局提出，要尽快推出支持小微企业、民营企业融资一揽子政策，制定银行业、保险业护航外贸发展系列政策措施，对受关税影响较大的市场主体提供精准服务，均有利于对经济形成支撑。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“降准将持续增强银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能具有积极作用。而房地产贷款业务今年依然是商业银行投放的重点领域，将持续增强房贷方面的功能和作用，尤其是对于个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房和土地收储等方面都能发挥积极作用。尤其是立足于今年对于金融工作的重要性和稳消费的功能，要重视此次降准带来的积极作用。”

　　此外，严跃进强调，个人按揭贷款的政策将有进一步放宽的空间。今年是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，且和目前公积金降息等结合，应该说“金融支持购房消费”的动力充足，持续促进二季度住房消费工作。

　　加快出台与新模式适配的系列融资制度

　　加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

　　本次发布会上，金融监管总局局长李云泽指出近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”，具体举措包括“房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给”，预计未来更多配套政策将不断落地，针对企业端、个人端的贷款支持将不断加大。

　　目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。

　　中指研究院政策研究总监陈文静指出，本次会议也强调要“强化对高品质住房的资金供给”，4.25政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要强化资金支持，预计一方面将增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也有望逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。

　　4.25政治局会议定调之后，金融部门积极跟进落实各项举措长江云配，本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。短期来看，除了降准降息之外，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。

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